O que o STF está julgando

O Supremo Tribunal Federal já tem maioria parcial para afastar o ITBI quando um imóvel vai para uma holding, mas o julgamento do Tema 1.348 ainda não terminou (situação em 09/10/2026).

A Constituição (art. 156, § 2º, I) diz que o ITBI não incide quando um imóvel é transferido para uma empresa como pagamento do capital social, a chamada integralização. A exceção: se a atividade principal da empresa for comprar e vender imóveis, alugá-los ou fazer arrendamento mercantil. É aí que muitas holdings patrimoniais e familiares, que vivem de aluguel, esbarram na cobrança das prefeituras.

O Tema 1.348 (RE 1.495.108) pergunta se a imunidade vale mesmo nesse caso. No placar parcial, cinco ministros votam pela imunidade (Fachin, Zanin, Mendonça, Nunes Marques e Fux) e dois divergem (Gilmar Mendes e Flávio Dino). Alexandre de Moraes pediu vista e, com Cármen Lúcia, ainda precisa confirmar o voto, segundo a Rota Jurídica. O relator aceitou a ressalva de que a imunidade não protege operações feitas com simulação ou fraude, como informa o Tributário nos Bastidores.

Até a decisão final, os municípios seguem cobrando o imposto. Eles alegam perda de arrecadação acima de R$ 1,1 bilhão por ano.

Quem é afetado em Rolândia e Londrina

A decisão interessa a qualquer família ou empresário que pensa em colocar imóveis dentro de uma empresa, sobretudo quando essa empresa vai alugar o patrimônio. O ITBI é um imposto municipal: quem cobra é a prefeitura onde o imóvel está, por isso a conta muda entre Rolândia, Londrina e as demais cidades da região.

Os casos mais comuns são:

• Holding patrimonial, para reunir imóveis urbanos, salas comerciais, terrenos e propriedades rurais em um só CNPJ.
• Holding familiar, para organizar a sucessão e evitar disputas entre herdeiros.
• Empresários que querem separar o patrimônio pessoal do patrimônio da empresa.
• Quem já integralizou imóveis e pagou ITBI, e agora quer saber se pode pedir o dinheiro de volta.

O ITBI é só um dos custos da operação. Também entram o imposto de renda sobre ganho de capital (quando o imóvel é transferido por valor de mercado), as despesas de cartório e registro, e a tributação dos aluguéis depois que a holding estiver funcionando. Por isso o cálculo precisa ser feito caso a caso, antes de assinar qualquer alteração contratual.

Cuidados antes de integralizar imóveis

Mesmo que o STF confirme a imunidade, ela não é um cheque em branco: a holding precisa ser uma empresa de verdade e a operação precisa estar bem montada.

• Simulação e fraude: a ressalva do relator permite que o município questione holdings criadas só para fugir do imposto. Contrato social, atas, contabilidade e finalidade (sucessão, gestão, proteção patrimonial) precisam estar em dia.
• Limite do capital social (Tema 796): a imunidade vale até o valor do capital subscrito. O imóvel que excede esse valor pode ser tributado.
• Atividade preponderante: pelo Código Tributário Nacional (art. 37), considera-se preponderante a atividade quando mais de 50% da receita nos dois anos antes e depois da aquisição vem de compra e venda ou locação de imóveis. O resultado do Tema 1.348 pode mudar a importância desse critério.
• Modulação: o STF ainda não definiu desde quando a decisão vale. Isso pode afetar pedidos de devolução de ITBI pago nos últimos cinco anos.

Quem pretende integralizar imóveis agora deve avaliar o momento e o risco com um contador e um advogado. Quem já pagou ITBI pode pedir um levantamento para saber se há valor a recuperar.

Perguntas frequentes

Quando o STF termina o julgamento do Tema 1.348? Não há data certa. O caso voltou do pedido de vista e ainda pode haver novo pedido de vista ou destaque. Acompanhe a atualização desta página.

Holding familiar paga ITBI ao receber os imóveis? Hoje, muitos municípios cobram quando a atividade principal da holding é o aluguel. A decisão do STF pode mudar isso, e cada caso depende da estrutura da empresa.

Quem cobra o ITBI: Rolândia ou Londrina? A prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Alíquota e base de cálculo seguem a lei de cada cidade.

Já paguei ITBI ao abrir a holding. Posso pedir de volta? Depende do resultado final e da modulação. O prazo geral é de cinco anos, por isso vale fazer o levantamento agora.

Abrir holding em Londrina ou Rolândia sempre compensa? Não. O ITBI é só um dos custos. É preciso comparar imposto de renda sobre ganho de capital, tributação dos aluguéis, custos de cartório e o objetivo da família.

Fale com a Moraes Assessoria

Vai levar imóveis para uma empresa, ou já pagou ITBI numa holding? A Moraes Assessoria Contábil & Empresarial faz o cálculo do custo total e do risco antes da decisão. Atendemos famílias e empresas de Rolândia, Londrina e região.

WhatsApp: (43) 98405-2808 — chame e conte o seu caso.