Muitos empresários, em Londrina, Rolândia e região, se perguntam a mesma coisa: vale a pena comprar um imóvel no nome da empresa ou no CPF dos sócios? A dúvida é maior quando o objetivo é investir, alugar por temporada (short stay) ou revender no futuro.
Com a Reforma Tributária, a resposta ficou mais complexa. Neste artigo, mostramos os principais pontos para avaliar antes de decidir.
O caso: empresa sem atividade imobiliária
Imagine uma empresa de serviços, tributada pelo Lucro Presumido, que não trabalha com compra, venda ou aluguel de imóveis. Os sócios querem comprar um estúdio na planta, pago em parcelas, para alugar por temporada e, talvez, vender no futuro. A ideia de comprar pela empresa surge porque o dinheiro já está no caixa dela.
Comprar pela empresa: quando pesa mais
Na compra, não há imposto de renda sobre o dinheiro usado, porque ele não sai da empresa como lucro para os sócios. É o ponto a favor da estrutura.
No aluguel, a receita passa a ser da empresa e paga mais tributos do que se fosse recebida por uma pessoa física. Para aluguel residencial de até 90 dias, a Reforma Tributária aplica as regras de hotelaria, com alíquota reduzida em 40% (LC 214/2025, arts. 253 e 281).
Na venda, a empresa paga duas camadas de tributo:
- Imposto de renda e CSLL sobre o ganho de capital, de 24% a 34%. Os 24% valem quando a base do trimestre não passa de R$ 60 mil. Acima disso, incide adicional de 10% do IRPJ.
- IBS e CBS, os novos tributos da reforma. A empresa é contribuinte e a venda do imóvel é tributada, mesmo que seja ativo não circulante e operação não habitual (LC 214/2025, art. 4º, §2º e §4º).
No uso pelos sócios (hospedagem, coworking), o risco aumenta. Imóvel residencial é considerado uso pessoal, sem direito a crédito (art. 57). O uso sem contrapartida pode ser tributado pelo valor de mercado (art. 5º) e gerar confusão patrimonial, com responsabilidade solidária (art. 24) e risco de desconsideração da pessoa jurídica (Código Civil, art. 50).
Comprar em nome da pessoa física: quando costuma compensar
A pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS se ultrapassar limites objetivos:
- Aluguel: receita acima de R$ 240 mil por ano e mais de 3 imóveis alugados (LC 214/2025, art. 251, §1º, I).
- Venda: mais de 3 imóveis vendidos no ano anterior, mantidos há menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela mesma (art. 251, §1º, II e III).
Com um único imóvel de investimento, a pessoa física fica fora do IBS e da CBS, na locação e na venda. Ela paga apenas o imposto de renda:
- Aluguel: carnê-leão, pela tabela progressiva.
- Venda: ganho de capital de 15% a 22,5%, com possível isenção ao reinvestir em outro imóvel residencial em até 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39).
Quem já tem um imóvel de moradia não aproveita os benefícios de imóvel único na venda do segundo.
Como a empresa pode financiar a compra do sócio
O caminho usual é a distribuição de lucros:
- Até R$ 50 mil por mês, sem retenção de imposto de renda na fonte.
- Acima disso, a empresa retém 10% sobre o total do mês, e não só sobre o excedente (Lei 9.250/1995, art. 6º-A, incluído pela Lei 15.270/2025).
- No Lucro Presumido, existe ainda um limite de lucro isento, calculado sobre a base presumida. O excedente exige contabilidade que comprove lucro maior (IN RFB 1.700/2017, art. 238).
- Rendas anuais acima de R$ 600 mil podem sofrer o imposto mínimo (IRPFM).
Mesmo com a retenção de 10%, o custo costuma ser menor do que a tributação de uma venda feita pela empresa.
E o ITBI?
O ITBI, imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, continua devido na compra, seja pela empresa ou pela pessoa física (LC 214/2025, art. 4º, §5º).
Resumo
| Cenário | Pela empresa (Presumido) | Pela pessoa física |
|---|---|---|
| Aluguel por temporada | Mais tributos sobre a receita | Carnê-leão, sem IBS/CBS abaixo dos limites |
| Venda | IRPJ/CSLL de 24% a 34% mais IBS/CBS | 15% a 22,5%, sem IBS/CBS abaixo dos limites |
| Uso pelos sócios | Risco de tributação e de confusão patrimonial | Sem problema fiscal |
| Fonte do dinheiro | Sem retenção de IR na compra | Distribuição de lucros (10% de retenção acima de R$ 50 mil/mês) |
Na maioria dos casos de empresa sem atividade imobiliária, comprar no CPF e financiar com distribuição de lucros tende a ser mais eficiente. Cada situação tem particularidades, como valor das parcelas, receita de aluguel, lucro disponível e plano de saída, e por isso a análise precisa ser individual.
A Reforma Tributária muda a cada semana
Regulamentos, alíquotas e interpretações estão em atualização constante. Quem pensa em comprar um imóvel deve refazer a análise perto da data de fechamento, com os números reais da operação.
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Conteúdo informativo, atualizado em 01/10/2026. Não substitui a análise individual do seu caso por um contador.