Se a sua empresa atua na gestão ou locação de imóveis próprios e adota o Lucro Presumido, 2027 trará uma das transformações fiscais mais importantes dos últimos anos.

A regulamentação do novo sistema tributário brasileiro trouxe regras específicas para o setor imobiliário que, na prática, criarão uma janela de oportunidade para redução de tributos no curto prazo.

Abaixo, explicamos o impacto direto dessas mudanças e por que o planejamento deve começar desde já.

O Cenário Atual: A Tributação na Pessoa Jurídica vs. Pessoa Física

Atualmente, quem recebe rendimentos de aluguel diretamente no CPF (Pessoa Física) pode ser tributado em até 27,5% na tabela progressiva do Imposto de Renda (Carnê-Leão).

Para otimizar essa carga, a estruturação patrimonial via Pessoa Jurídica no Lucro Presumido se consolidou como a opção mais vantajosa:

• PIS e COFINS: 3,65% sobre a receita total;
• IRPJ e CSLL: 7,68% (aplicando-se a alíquota nominal sobre a base de presunção de 32%);
• Carga Tributária Efetiva Total: 11,33% sobre a receita bruta de aluguel.

O que Muda em 2027 com a Reforma Tributária?

A partir de 2027, o PIS e a COFINS serão oficialmente extintos, dando lugar à nova Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Mesmo com as projeções que apontam a alíquota de referência da CBS em 9,43%, o setor imobiliário foi contemplado pela legislação com um redutor de 70% na alíquota dos novos tributos sobre consumo.

O Cálculo da Nova Carga Tributária (2027)

Aplicando-se o desconto legal de 70%, a alíquota efetiva da CBS sobre a receita de locação será de 2,83% (correspondente a apenas 30% da alíquota cheia). Somada à alíquota de teste simbólica do IBS (0,03%) e à continuidade do IRPJ/CSLL no Lucro Presumido (7,68%), a nova carga tributária total será de ~10,54%.

Comparativo da Carga Tributária Efetiva

Modelo Tributário	Alíquota Efetiva de Imposto
Pessoa Física (Carnê-Leão)	Até 27,50%
Pessoa Jurídica — Atual (2026)	11,33%
Pessoa Jurídica — Transição (2027)	10,54%

Além disso, para contratos de locação residencial, a legislação prevê uma dedução fixa de até R$ 600,00 por imóvel na base de cálculo da CBS, o que pode reduzir ainda mais o imposto devido no mês.

Por que Começar o Planejamento Tributário Agora?

Os primeiros anos de transição da Reforma Tributária (2027 e 2028) serão um período extremamente favorável para quem opera imóveis via PJ. O fim do PIS/COFINS combinado ao desconto de 70% garantirá uma folga de caixa imediata.

No entanto, a implementação do novo sistema exige organização societária e contábil prévia para garantir que sua empresa cumpra todos os requisitos e aproveite os incentivos fiscais da nova lei sem imprevistos.

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