A recente legislação que regulamenta o Cadastro com Identificação Única, bem como as operações com bens imóveis e a gestão de informações cadastrais, traz importantes mudanças para contribuintes sujeitos ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Essas medidas visam aprimorar a fiscalização, facilitar o cruzamento de dados e garantir maior transparência nas operações imobiliárias.

Cadastro com Identificação Única: Uma Exigência para Pessoas Físicas, Jurídicas e Entidades

De acordo com o artigo 59 da Lei Complementar, todas as pessoas físicas, jurídicas e entidades sem personalidade jurídica que estejam sujeitas ao IBS e à CBS devem obrigatoriamente se registrar em um cadastro com identificação única. Os registros considerados pela Receita Federal e demais administrações tributárias incluem:

• Cadastro de Pessoas Físicas (CPF)
• Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ)
• Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

O objetivo dessa obrigatoriedade é promover a integração, sincronização e compartilhamento obrigatório de informações cadastrais entre entidades federais, estaduais, distritais e municipais, por meio de uma plataforma de gestão compartilhada estruturada pelo Comitê para Gestão da Rede Nacional para Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios (CGSIM).

Gestão Compartilhada e Segurança na Informação Cadastral

A unificação e o intercâmbio de dados visam reduzir fraudes, facilitar a fiscalização e garantir maior eficiência na administração tributária. O ambiente de compartilhamento, com gestão compartilhada pelo CGSIM, permitirá que as informações cadastrais de pessoas físicas, jurídicas e imóveis sejam acessadas de forma tempestiva por todas as esferas de governo, promovendo maior controle e transparência.

Valor de Referência de Imóveis e seus Impactos

Outro aspecto importante diz respeito ao valor de referência de imóveis, que será apurado por uma metodologia específica, considerando preços de mercado, informações de órgãos municipais, registros e características do bem. Esse valor será divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), estimado para todos os imóveis do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e atualizado anualmente.

A possibilidade de impugnação do valor de referência oferece maior segurança ao contribuinte, que poderá contestar estimativas por meio de procedimentos específicos, garantindo maior justiça na avaliação de imóveis para fins fiscais.

Operações com Bens Imóveis: Regras e Regimes Especiais

O capítulo dedicado às operações com bens imóveis detalha regras específicas para a incidência do IBS e da CBS, incluindo a alienação, cessão de direitos, locação e construção civil. Destacam-se as condições em que pessoa física ou jurídica será considerada contribuinte do regime regular, como operações de locação, alienação com mais de três imóveis ou direitos sobre imóveis construídos nos últimos cinco anos.

Para facilitar a administração, está instituído o conceito de Redutor de Ajuste, que ajusta a base de cálculo do imposto na venda de imóveis adquiridos anteriormente a 31 de dezembro de 2026. Essa ferramenta visa mitigar a carga tributária na alienação de bens considerados de maior valor de mercado, e sua utilização está condicionada a critérios específicos, como atividade, prazo de aquisição, e valor atualizado.

Redutor Social e Incentivos na Venda de Imóveis Residenciais

Além do redutor de ajuste, há o Redutor Social, que permite deduzir valores fixos na base de cálculo do IBS e da CBS, voltado a imóveis residenciais novos ou lotes residenciais, incentivando a circulação de unidades habitacionais e lotes. Esses redutores possuem atualização mensal, e sua aplicação é restrita a uma única utilização por imóvel, promovendo maior equidade na tributação do setor imobiliário.

Inscrição no Cadastro Imobiliário e Prazo de Implantação

A obrigatoriedade de inscrição de bens imóveis no CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) é reforçada pelos prazos de implementação: 12 meses para sistemas federais e notariais, e 24 meses para órgãos estaduais e municipais, garantindo uma transição ordenada e abrangente.

Conclusão

As mudanças legislativas representam um avanço na modernização da gestão tributária e do cadastro imobiliário no Brasil. A obrigatoriedade de registros unificados, a apuração de valores de referência e o uso de instrumentos como o redutor de ajuste e social são passos importantes para a transparência, a segurança jurídica e a eficiência tributária.

Para empresários, profissionais contábeis e contribuintes, é fundamental estar atento às novidades e às obrigações de adequação aos novos requisitos, garantindo conformidade e aproveitamento adequado dos incentivos e mecanismos de controle.